إن التقييم العقاري هو عبارة عن رأي مستقل لتقدير قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعره.

يقوم بالتقييم العقاري عادة خبير محترف يعتمد على أسس علمية وطرق متنوعة يقدم بالنتيجة رأيا نزيها ومستقلاً لصالح العقار، وليس لصالح أي من أطراف عملية التبادل العقاري (بائع، مشتر، مقرض، أو مقترض)، مقابل رسم مالي معين، أو نسبة محددة متفق عليها بحسب الأصول الحرفية المتبعة.

إن التقييم العقاري مهنة متخصصة ومستقلة بحد ذاتها في القطاع العقاري وتلعب دورا مميزا ورئيسيا خاصة في عملية الاستدانة من المؤسسات المالية.

من ناحية أخرى فإن الوسيط العقاري المحترف ليس مقيما عقاريا ولكن عليه أن يلم بالأسس العامة لهذه المهنة، حتى يتمكن من إيضاحها للعملاء، وعن السوق العقارية والعقارات (والمساكن) المباعة ووضع أية معلومات يعرفها بتصرف المقيم لتسهيل عمله ووضع تقريره النهائي.

يعتمد المقيم العقاري المتخصص على عدة معطيات ظاهرة وغير ظاهرة للعامة في وضع تقرير مفصل لتقدير قيمة العقار السوقية ومنها:- نوعية العقار (سكني أو تجاري)، موقع العقار (المنطقة والشوارع المحيطة)، مساحة العقار (وعدد الغرف)، مستوى المنطقة العقارية، مستوى التشطيبات الداخلية والخارجية (في حال البناء).

أما المعطيات غير الظاهرة للعيان التي تلعب دورا مهما في تقييم العقار أهمها:- حالة العرض للعقار، قلة أو كثرة العقارات المعروضة في السوق وبالمواصفات ذاتها، وظيفة العقار وهي الهدف المرجو من العقار (شقة، مكتب)، إمكانية نقل الملكية أي سهولة القدرة على نقل الملكية أو صعوبتها وتكلفتها أو تحويل وظيفتها وعناصر أخرى إنشائية مثلاً يحتاج إليها العقار لتأهيله للاستعمال أو البناء عليه والتكلفة المادية لذلك.

وبالتالي فإن الهدف من تقرير المقيم العقاري هو معرفة قيمة العقار السوقية أي أعدل سعر للعقار يمكن Fair Market Value الحصول عليه في عملية التبادل العقاري في:-
1. سوق حرة وشفافة ومنافسة.
2. جميع أطراف المبادلة العقارية (بائع ومشتر) هم أحرار راشدون عاقلون مدركون لجميع تفاصيل التبادل وغير مرغمين مطلقا على تنفيذها.
3. توافر الوقت اللازم لإجراء المبادلة.
4. مقابل مبلغ مالي.
5. لا وجود لأية عوامل غير عادية أو غير طبيعية أو استثنائية في عملية التبادل العقاري.
أما السعر البيعي للعقار في سوق ما Market Price فهو السعر الحقيقي الذي بيع به العقار وقد يكون أقل أو أكثر من قيمة العقار التقييمية Appraisal Value بحسب ظروف السوق العقارية ورغبة وظروف أطراف التبادل العقاري.

الطرق الأساسية للتقييم العقاري

يعتمد المقيم المحترف والمعتمد من الجهات المختصة والحاصل على شهادات ومقومات أعمال التقييم على ضخامة وقوة الشركة العقارية التي يعمل بها وأسلوبها العملي والحرفي في تقديم نشاطات التقييم، وعلى كل حال يعتمد المقيم المحترف بشكل عام في إعداد أعمال التقييم على ثلاثة طرق أساسية لتقييم عقار ما وهي:-
‌أ- طريقة مقارنة المبيعات العقارية في السوق.
‌ب- طريقة التكلفة (لبناء عقاري مماثل).
‌ج- طريقة المداخيل.
ويستعمل المقيم أي من هذه الطرق الثلاثة بحسب نوعية العقار المراد تقييمه إن كان سكنيا أو تجاريا أو ثقافيا أو حكوميا وقد يضطر لدمج طريقتين أو ثلاث معاً ليتمكن من تقديم تقرير مستقل مدعم بالأرقام والثوابت اللازمة لتقييم العقار.
وسوف نقدم شرحا إيجازيا لكل طريقة من الطرق الثلاث وهي لا تعبر عن كامل الطريقة وحرفيتها التي يجب إتيانها وأسلوب توثيقها وهيكلية المعلومات.

طريقة مقارنة المبيعات

تستعمل هذه الطريقة خاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع حيث يقوم المقيم العقاري المحترف بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهميتها:-
‌أ- موقع العقار على شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام أو خاص وغيرها.
‌ب- حالة العقار وعمر البناء وظروفه وامتيازاته.
‌ج- مواصفات العقار، مساحة العقار ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية.
‌د- تاريخ عمليات البيع تلعب دورا غير مباشر.
‌ه- ظروف البيع المحلية إن وجدت أطبيعية كانت أم اضطرارية، هي عناصر غير مباشرة يتفاوت تأثيرها على تقييم العقار.
‌و- حالة السوق كميات العرض والطلب.
جميع الخطوات تهدف إلى الوصول إلى سعر سوقي عادل للعقار يمثل الصدق والأمانة والحرفية في الأسلوب والطريقة.
للكاتب م.عبد المنعم بن محمد نيازي مراد

حساب التكلفة:

يعتمد المقيم المحترف في هذه الطريقة على تحديد سعر إعادة بناء عقار مماثل في الوقت الحالي للتقييم، ويتطرق إلى عدة نقاط أهمها:
أ‌- تقييم سعر الأرض وكأنها خالية من البناء لتحدي أفضل استعمالها.
ب‌- تقييم تكلفة البناء الحالية ويعتمد المقيم على أرقام المتعهدين والمهندسين المحليين العاملين في قطاع البناء.
ت‌- تقييم الهلاك، أي تحديد عوامل هبوط قيمة المبني بحسب عمره وتكلفة الصيانة والحاجة إلى تصليحات بسيطة أو معقدة كما أن تحديد العوامل الفيزيائية الوظيفية الداخلية والعوامل الخارجية قد تقلل أو تزيد من قيمة البناء لتحديد قيمته المادية.

طريقة التقييم باعتماد المداخيل:

تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل Cash Flow الناتجة من تأجير العقارات التي تدر مداخيل مادية إذا كانت للتأجير السكني أو مكاتب تجارية أو محلات وأسواق وبالتالي تحسب نسبة هذه المداخيل على سعر العقار وتعرف بـ Cap Rate وتختلف هذه النسبة ما بين 5-7-10-15-20 في المائة بحسب وضع العقار ومداخيله وقد تكون مقبولة من مستثمر ولا تكون مقبولة من آخر، وفي ضوء هذه النسبة تحدد قيمة العقار الذي سيدفع سعره المستثمر.
تعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية:
1. تقييم مجموع المداخيل الكلية.
2. تحديد نسبة الشواغر أي تحديد ومعرفة الإيجارات للوحدات الشاغرة بحسب الإحصاءات الطبيعية المتوافرة من العقار أو السوق.
3. تحديد قيمة مصروفات التشغيل الكلية للعاملين والخدمات والمستشارين والصيانة.
4. تحديد قيمة المداخيل الصافية وهي القيمة الصافية لمردود الاستثمار.
5. حساب نسبة المداخيل (خ) على سعر العقار (ق) حيث إن ق= ج/ق ق، إذ إن ق ق هو قيمة العقار، حيث ق تساوي المردود الممكن الحصول عليه من الاستثمار.

وهذه نسبة المردود الربحي يختلف قبولها من مستثمر إلى آخر بحسب الاستثمارات السوقية المتوافرة لديه لاستثمار ماله للحصول على أي مردود ممكن بذات المدة الزمنية

مستثمر يمكن أن يقبل بـ 3 في المائة عائد ربحي عند الشراء وبعد تحسين حالة العقار ترتفع مداخيله فيرتفع العائد الربحي إلى 10-15 في المائة مثلا، أو يقبل مستثمر آخر بمردود قليل لظروف معينة خاصة به أو لأسباب معنوية لا تتوافر لمستثمر آخر.

من ناحية أخرى عندما يعرف المستثمر المداخيل الصافية ولديه عائد ربحي يرغب في تحقيقه يمكنه تحديد سعر العقار الذي سيدفعه أي المبلغ المطلوب للاستثمار في العقار.

إلا أن العناصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المداخيل الصافية التي هي لغز هذه الطريقة وتدخل في مجال عقاري آخر وهو المجال الاستثماري العقاري.

تقرير التقييم العقاري بعد دراسة الطرق الثلاث لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري من خلال لجنة المقيمين بدمج المعلومات الناتجة عن الطرق الثلاث بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات فيما بينهم بحسب المعلومات السوقية المتوافرة له ليضع المقيم المحترف تقديرا من خلال لجنة التقييم المعتمدة الخطوات الحرفية للتقييم مسبقاً ليضع تقريرا مستقلا يقدم فيه رأيا نزيها عن قيمة العقار ويعتمد من لجنة المتابعة لأعمال التقييم، وبالنتيجة فإن دور المقيم المحترف ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره البيعي إطلاقا الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى لا تتعلق بالتقرير في حد ذاته أهمها العرض والطلب والندرة والرغبة.

وتكمن أهمية تقرير التقييم العقاري في تحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك – المؤسسة المالية في حالة الإقراض، وبناء عليه تقرر المؤسسة المصرفية تقديم القرض للمقترض أو رفضه.

خطورة وأهمية التقييم العقاري والأسلوب المتبع لإخراج التقارير التقييمية للعقارات:
من الواضح أن السوق العقاري سوق وفير بالمعطيات والمتغيرات والمؤثرات مما يدعو إلى وجوب التعامل مع الشركات التي تربط أهمية عملها بالاقتصاد العام للدولة والمنطقة وتشعر بالمسؤولية حيال ذلك، وخطورة التعامل مع الوسطاء العقاريين في أعمال التقييم الذين يعملون في نشاط التقييم جراء الخبرة بالوجود في الصناعة العقارية أو مجال العقار خطورة مؤثرة على البنوك وشركات التمويل والمصارف المالية وشركات التأمين ودورة اقتصادية متعلقة بالقضاء وفك المنازعات والتقديرات والتعويضات وغيرها من العناصر التي تؤثر وتدفع الاقتصاد للدول أو تؤدي إلى الكساد.

التقييم العقاري والمعاينة العقارية (3 من 3 )

المعاينة العقارية

تعتبر المعينة العقارية من الأعمال الضرورية في عملية التبادل العقاري للتأكد من أن عناصر البناء والإنشاء والمكونات الداخلية وجميع الأجهزة المستعملة فيه من كهربائية وميكانيكية ومائية تؤدي وظيفتها العلمية على أكمل وجه، وبالتالي فإن المعاينة الدورية من قبل مالك العقار (الذي سيكون يوما ما بائعا) والقيام بأعمال الصيانة الدورية الضرورية تقلل من أي مخاطر مستقبلية وتوفر من تكلفة الأعطال وأعمال التصليحات المستقبلية، لذلك ننصح المالك بإجراء معينتين اثنتين سنويا للعقار، واحدة كل ستة أشهر للتأكد من أن حالة البناء جيدة وأن أجهزته كافة تؤدي وظائفها بشكل صحيح وتوفر أجواء عمل أو مسكن مريحة لشاغلي العقار (مبنى، شقة، مكتب) وتزيد في رغبتهم في العقار ومساندة في زيادة إنتاجيتهم العملية.

كما أن المشتري الراغب بشراء عقار مستعمل وخاصة المقترض من المؤسسات المالية يتوقع (المشتري) أن يكون العقار بحالة جيدة، ولا يحتاج إلى أي صيانة غير عادية أو إصلاحات رئيسية مكلفة تشكل ضغطا على مدخراته وميزانيته المحدودة.

أهمية المعينة العقارية

إن عمر البناء وعمر الأجهزة الميكانيكية والكهربائية والمائية تلعب دوراً مهما في عملية المعاينة التي تختلف ما بين البناء الجديد والبناء القديم، كما تختلف بالنسبة لنوعية البناء (سكني، تجاري، صناعي) وبالتالي فإن إجراءات عملية المعاينة العقارية قد تكون إلزامية في بعض البلدان بواسطة متخصصين بفرضها قانون التبادل العقاري لحماية المشتري الذي له الحق في إلغاء كامل العملية الشرائية أذا احتاج المنزل إلى تصليحات رئيسية يعجز المشتري ماديا عن القيام بها وقد يرفض البائع تحمل تكلفتها.

ومن ناحية أخرى، إن لم تكن المعينة إلزامية لمتابعة عملية التبادل العقاري إلا أن القيام بها ضروري لزيادة عامل الاطمئنان للمشتري ومعرفة حالة البناء قبل وعند استهلاكه، لذلك فالأفضل أن يقوم مالك العقار بنفسه بصحبة المشتري وإرشاده إلى كيفية عمل كل الأجهزة وإذا ما لفت انتباه المشتري أي أمر غريب أو غير عادي فلا بد له من استيضاح صاحب العقار مباشرة.

وتجدر الإشارة هنا إلى أنه عندما يقوم صاحب العقار (المسكن) بإطراء أي نوع من أعمال التصليحات للبناء أو أعمال الصيانة خلال فترة إشغاله للعقار، بأن يحتفظ بالإيصالات وتقديمها للمشتري الجديد أثناء عملية التبادل العقاري وذلك من باب الحرص والمحافظة على الصيانة الدورية، وأيضا لا بد للمشتري من أخذ كامل وقته لمعاينة العقار ولو بمواكبة أهل الاختصاصات إذا لزم الأمر وأن لا يتسرع مطلقاً بل عليه أن يعطي هذه الخطوة حقها التام قبل استئناف عملية الشراء.

أقسام المعاينة العقارية
تنقسم المعاينة العقارية إلى قسمين رئيسيين خارجي وداخلي، وقد يحتاج إلى خبير متخصص في المعاينة لإعطاء رأي مهني مستقل وإصدار تقرير مدعم بالإثباتات والوقائع والشواهد (الصور) لصالح حال العقار والبناء الداخلية والخارجية.

وتشمل المعاينة الخارجية للعقار كلاً من الآتي:
1. طوبوغرافية الأرض.
2. مستوى المياه الجوفية وكيفيته وتكلفة استخراجها.
3. مدخل العقار من الطريق العام المؤدي له وحالته الحاضرة أو حاجته إلى أعمال مستقبلية ربما.
4. صلة العقار بالعقارات المحيطة والمجاورة.
5. حالة البناء الخارجية وتشمل الواجهات الخارجية والبلكونات والشبابيك.
6. حالة سطح البناء وما يوجد عليه من خزانات ماء وبيت الدرج للبناء وكيفية تصريف المياه من سطح البناء أو أية مواد مستعملة في عكس الحرارة الشمسية بحسب المناخ إذا لزم الأمر.

أما بالنسبة لتنظيم الحدائق فهي لا تؤثر على العقار من ناحية حالته الوظيفية بل من الناحية التجميلية لذلك فلا تدخل الحدائق في المعاينة الخارجية إلا من ناحية المعلومات العامة للعقار.
وإذا ما وجد حمام سباحة أو جاكوزي في العقار لا بد لصاحب العقار من شرح حالته وطريقة عمله وبالتالي ربما يحتاج المشتري إلى متخصص للتأكد من عمله، والصيانة المستقبلية اللازمة له وتكلفته.

المعاينة الداخلية للبناء وتشمل:
1. معاينة جميع أجزاء الغرفة من الحوائط والأرضيات والأسقف والشبابيك والأبواب بما فيها طريقة عملها (فتحها وإغلاقها بسهولة).
2. معاينة تموجات أسطح الحوائط إن وجدت والانتباه إلى وجود أي تشققات خاصة في الأعمدة والجسور والتي قد تحتاج إلى مهندس إنشائي لإبداء رأيه العلمي فيها.
3. معاينة المطابخ وما تحويه من خزائن وأحواض مائية وآلة غسيل الصحون إذا وجدت والبراد والغاز والغسالة ونشاف الملابس خاصة عندما تبقى في الشقة وتنتقل للمشتري الجديد.
4. معاينة الحمامات والمغاطس والأحواض المائية والمراحيض والحنفيات وخطوط الإمدادات المائية الساخنة والباردة وخزانات المياه الساخنة وخطوط التصريف الصحي.
5. معاينة الأجهزة الكهربائية بدءأ من لوحة الكهرباء (الأفضل بواسطة خبير كهربائي) إلى المفاتيح والبرايز مع استخدام الأدوات الفنية للتأكد من عمل جميع الأنظمة على الوجه الصحيح.
6. معاينة الأجهزة الميكانيكية لآلات التبريد والتكييف وحركة التهوية وأماكن الرطوبة إن وجدت وسؤال المختصين عن كيفية معالجتها.

ينحصر دور الوسيط العقاري في عملية المعاينة بدور المراقب والشاهد فقط دون إبداء أي رأي هندسي أو استشاري، بل يمكن أن يزود الوسيط العقاري طرق المبادلة (البائع و المشتري) إذا تطلب الأمر بأسماء مستشارين يمكنهم إعطاء آرائهم العلمية ويتحملون مسؤوليتهم بحفظ حقوق الآخرين وأية معرفة يبديها الوسيط ولو من خبرة سابقة قد تنعكس سلبا على عملية التبادل العقاري وقد تضر بأطرافها وتفشل العملية لذلك يجب أن ينتبه الوسيط العقاري المحترف دائماً خاصة في المراحل التي تتطلب طرفاً رابعاً لتوضيح أية استفسارات ليست من ضمن عمل الوسيط إطلاقاً.

كما أن المؤسسات المصرفية التي تقدم التمويل العقاري لشراء المساكن وغيرها من القروض العقارية الطويلة الأجل والقصيرة لا بد أن تضع المعاينة العقارية في أصل الأعمال التي يجب الأخذ بها والمعرفة الدقيقة على مستوى الأصول العقارية العائدة ملكيتها للمصارف المالية وتأكيد القيم الحقيقية إما لأغراض التسنيد وأما التأكيد المحافظة على الأصل (العين) من المستأجر أو الساكن أو غيرها.