المؤتمر الدولى للاستثمار والتقييم العقارى

(مستقبل السوق العقارى ومتطلبات التنمية)

<!--[if gte vml 1]><![endif]--><!--[if !vml]--><!--[endif]-->10 - 11 يونيو 2010                               القاهرة – جمهورية مصر العربية

تعتبر هذة الدراسة تجربة ودعوة إلى المتخصصين فى الآثار والتقييم لقراءتها، وتسجيل ما يمكن أن يلاحظوه عليها ، راجيا أن يرسلوا ملاحظاتهم مشكورين.

منهجية

التقدير الإقتصادى للعقارات التراثية

(يعتبر التراث الحضاري والمعماري وغيره على اختلاف أنواعه وأشكاله مبعث فخر للأمم واعتزازها ودليلا على عراقتها وأصالتها، أي أنه معبر عن الهوية الوطنية وصلة وصل بين الماضي والحاضر.)

هشام محمد محمد المهدى

مقدمه / خبير تقييم عقارى رقم (29)

ملخص البحث: 

الهدف الرئيسي من هذه المنهجية هو توحيد المفاهيم الأساسية المستخدمة في تقييم التراث الثقافي ، و إجراءات التقييم وطرق الحساب ، وتحديد متطلبات موحدة لتقديم نتائج التقييم.

   الطريقة يتطلب استخدام جميع العناصر الفاعلة التى تؤثر على معاملات للتراث الثقافي مع الأخذ فى الإعتبار المجلد الأثري للمباني التاريخية بمحافظة القاهرة والمحافظات الأخرى.

  الامتثال لأحكام المنهجيات وكيف المثمنون يمتثلوا بالعوامل ذات الصلة التى تؤثر فى تقييم الأثر والتى تحددها وزارة الثقافة والجهات المعنية الأخرى وهذا تعتبر مقدمة لتعاون وزارة الثقافة مع الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى.

- مجال التطبيق2

   الغرض من هذة المنهجية هى وضع إرشادات عامة لتقييم العقارات التراثية فى ضوء معايير التقييم الدولية والروسية.

  يستخدم هذا المعيار لتقدير تكلفة العقارات الأثرية ذات الميزة التاريخية و الثقافية ( أنظر تعريف الأثر) ويستخدمه المثمنون  في عملية التقدير بالتفاعل مع العملاء و يعتمد عليه الملاك ووكلاء سوق العقارات فى تقدير نوع الصفقات الخاصة بالأثر.

 هذه الإرشادات تطبق عن طريق المثمنين  و أيضا يمكن للأشخاص القانونيين الذين يشاركون في أعمال تقدير تكلفة الأثر أن يستخدموه.

 هذه الإرشادات تطبق فى تقدير الأثر نفسه وحقوق الملكية الخاصة به ، يمكن تقييم كأجزاء منفصلة وكجزء من مشروع حالى .

ملحوظة (1) : هذة الإرشادات لا تؤخذ كمقارنة لتحديد قيمة الأرض لعقارات غير تراثية وكذلك فيما يخص المنقولات التراثية لا تنطبق عليها ايضا.

 ملحوظة (2): هذة الإرشادات لا يؤخذ بها فى تقييم العقارات المقدسة دينيا.

3- المفاهيم والتعريفات الأساسية

فى هذه الإرشادات نستخدم التعريفات الواردة بالمعايير الدولية للتقييم والمعايير الروسية وأيضا التعريفات الملحقة .

  المبنى التراثي   : المنشات والمفردات المعمارية ذات الخواص المعمارية او التاريخية او الثقافية (جدول رقم 1) التي تحكي أحداثا معينة تتصل بالفنون أو العلوم أو الآداب أو الأخلاق أو العقائد أو الحياة اليومية مم يرجع إلى مائة سنة أو أكثر و متى كانت له قيمة فنية أو تاريخية.

وقد أتفق على أن المباني والمنشآت التراثية أو ذات الطراز المعمارى المتميز ينبغي أن تتسم بالآتي :

 قبول المجتمع: أن تحظى بقبول وتفاعل إيجابي من المجتمع بما يتيح لها الاستمرار.  -  

- ظاهرة ثقافية واجتماعية: أن تكون معبرة عن ظواهر مادية ومعنوية أو فكرية فى حقبة زمنية معينة.

الصمود والاستمرارية: أى أن حالتها تسمح باستمرارية تواجدها وإمكانية التعامل معها.

<!--[if gte vml 1]> <![endif]--><!--[if !vml]--><!--[endif]-->

الموقع الحضري : النسيج العمراني والساحات العامة والمجاورات السكنية وتنسيق المواقع التي تمثل القيم الثابتة التي بنيت عليها ثقافة السكان .

الموقع التراثي: المبانى او المواقع والمرافق العمرانيه والمجموعات ذو القيمة التراثية من حيث نمط البناء وعلم الآثار والهندسه المعماريه  وتخطيط المدن  والفن و العلم والتكنولوجيا  وعلم الجمال و الاثنولوجيا والانثروبولوجيا الاجتماعية والثقافة وبها علامة على العهود والحضارات  أو ذات طابع وطني او قومي او دينى أو  مرتبطة بشخصيات تاريخية او باحداث معينة وكذلك غيرها من الاشياء التي تشكل القيم الماديه  والقيم الفكريه والفنية او الطابع الفريد المرجعيه من وجهة نظر التاريخ  وعلم الآثار  والثقافة  والعمارة  والعلوم والفنون.

وطبقاً لقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨ – باب التنسيق الحضارى ولائحته التنفيذية، تتميز هذه المناطق

بعنصر أو أكثر من العناصر التى تحددها معايير تحديد المناطق التراثية المشار إليها باللائحة.

المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز طبقا لقانون رقم ١٤٤ لسنة ٢٠٠٦ :

1- هى المبانى والمنشآت المجمعة أو المنفردة أو الحدائق التى تتميز بقيمتها الفنية أو مواد بنائها أو الأساليب الإنشائية المستخدمة (شكل ١) وتنطبق عليها

2- المبانى والمنشآت المرتبطة بالتاريخ القومى

هى المبانى التى ارتبطت بأحداث قومية مؤثرة وفاصلة فى تاريخ مصر.

3- المبانى والمنشآت المرتبطة بشخصية تاريخية: -٢-١

هى المبانى التى ارتبطت بشخصية مصرية أو غير مصرية كان لها تأثيرها الواضح أياً كان مجاله فى مسيرة المجتمع. ويكون ارتباط الشخصية بالمبنى أو المنشأ نتيجة المولد أو النشأة أو الإقامة المستمرة أو العمل أو التصميم. ( المعمارى للمبنى أو المنشأة. (شكل ٢ و ٣

4- المبانى والمنشآت التى تعتبر مزاراً سياحياً

هى المبانى والمنشآت التى اعتاد الجمهور العام زيارتها بغرض السياحة.(شكل 4)

<!--[if gte vml 1]> <![endif]--><!--[if !vml]--><!--[endif]-->
 

تركيبة الآثار الثابتة للتاريخ والثقافة:  هي مجموعة من الأشياء تحت أطار عموميه الأقليم ومنفصله فى الوقت واسباب الظهور  التاريخي ذات قيمة فنية تاريخية او غيرها من القيم لكل أثر منفصل.

  بناء تشكيلات المدينة : هو شيء ثمين في القيمه التاريخية والثقافيه مثل أراضي المدن او منطقة مأهوله بالسكان  ، والتي تتركز على مجموعات من الآثار الثابتة ذات التراث التاريخى والثقافى ؛ نظام سلسلة مبانى و أقسام الطبقة الثقافية القديمة وعناصر المنظر الطبيعي ذات الأثر  الثقافي الطبيعي والتاريخي وهى تمثل القيم الفردية  السائدة  من الناحية التاريخية للمدينة أو المنطقة المأهولة بالسكان.

تقدير الآثار الثابتة للتاريخ و الثقافة :تحديد التكلفة الحقيقية للشيء للتقدير يأخذ في الاعتبار القيمة الثقافية الأخرى أو الفنية و العلمية و التاريخية الخاصة بها

خفض تكلفة الأثر: وتشمل تقدير قيمة مصروفات والضرائب الضرورية للحفاظ على الأثر .

 تكلفة الأثر: يعرف ضمن إطار مفهوم العقارات المربحة أو المشروع القائم  ، تعكس القيمة فائدة الأثر وتوضح  مدى مساهمة الأثر  فى وظيفة العقار كمركب وحيد من العقار ككل.

إهلاك الأثر : يتضمن جزء من التكلفة تقدير مصروفات الصيانة وأيضا الابتكارات وذلك حسب نصوص عقد الصيانة .

استهلاك الأثر : الإهلاك الطبيعى (الخسائر)  للعناصر البنائية المنفصلة للأثر  بالمقارنة بحالتها فى تاريخ معين من تاريخ وجوده، وما يجب أن يزال نتيجة التجهيزات وأعمال الترميم .

طراز المبنى : ھو أسلوب تشكيل المبنى وواجهاته التى تعبر عن المدارس المعمارية المختلفة والتى ظهرت فى مصر على مر العصور كجزء من تاريخ العمارة ، ومنها الطراز الفرعونى أو القبطى أو الإسلامي بأنواعه المختلفة مثل المملوكى والعثمانى وعمارة القرنين التاسع عشر والعشرين والطراز "الكلاسيكى الأوروبى" الذى يشمل الطرازين "الأغريقى" و"الرومانى" مثل "الأيونيك" و"الدوريك" و"الكورينثيان" وكذلك الطرازين "الغوطى" و"عصر النهضة" ومنها اليزنطى و"الباروك" و"النيو- باروك" و"الأرت ديكو"، والطراز الأخير ظهر فى أوروبا أوائل القرن العشرين وبالتالى فى مصر، ثم الطراز الحديث وما يليه.

القيمة" - للمبنى التراثى: "

أ- القيمة التاريخية: مبنى ارتبط بأحداث قومية مؤثرة تعطيه أهمية خاصة كجزء من ذاكرة المدينة ويمكن قياس القيمة التاريخية للمبانى باستخدام مؤشرين أساسيين هما:

أولاً: المؤشر الزمنى: الذى يعبر عنه تاريخ إنشاء المبنى أو المنشأة، وكلما كان التاريخ بعيداً ازداد هذا المؤشر تأثيرا وأصبح المبنى أو المنشأة ذات قيمة أكبر.

ثانياً: المؤشر المعنوي: الذى يتأثر بعدة اعتبارات أهمها

- مدى تعبير المبنى أو المنشأة عن عصره وتاريخه

- أهمية الفترة التاريخية التى ينتمى إليها المبنى أو المنشأة

- مقياس الندرة لنوعية البناء فكلما كان نادراً كلما ازدادت قيمته

- قوة وتأثير الحدث المرتبط بالمبنى أو المنشأة وأهميته التاريخية

- عدم وجود إضافات أو تغييرات مخلة بالكيان المعمارى للمبنى

ب- القيمة المعمارية الفنية: مبنى ذو طراز معمارى فريد ومتميز  يعبر عن أسلوب تصميم مميز وإبداع فنى فريد، تم إنشاؤه وفق فلسفة ومفاهيم ومقاييس معمارية أو مدرسة معمارية، أو يعكس سمات حقبة تاريخية معينة، أو يتسم بالندرة والتفرد بما يحمله من تفاصيل معمارية وزخارف أو أنه نتاج عمارة تلقائية تعبر عن بيئة محلية.

ج- القيمة الرمزية: مبنى ارتبط بشخصية كان لها تأثيرها الواضح فى مسيرة المجتمع من حيث المولد أو النشأة أو الإقامة المستمرة، أو أن يتميز المبنى بكونه نتاج تصميم معمارى لأحد رواد العمارة.

د- القيمة العمرانية: مبنى يكتسب أهمية من تواجده فى منطقة تراثية ذات طابع خاص تشكل ذاكرة المدينة. ولا يمكن فصل المبنى عن محيطه العمرانى. وليس بالضرورة أن يكون المبنى فى حد ذاته متفرداً وإنما تعود أهميته لاعتبارات علاقته المتكاملة مع المبانى المحيطة به وموقعه العمراني

.

ه- القيمة الوظيفية الاجتماعية: هى القيمة الوظيفية التى تميز العمل المعمارى، ويمكن قياسها بمدى أهمية الوظيفة التى يؤديها المبنى للمجتمع، وتقل هذه القيمة فى المبانى غير المستخدمة.

عقد الحراسة وعقد الإيجار: وأى وثائق أخرى التى تجبر المالك أو المستأجر بالمحافظة على حالة الأثر وتحديد حقوق الملكية للمالك والمستأجر.

الحصر: هو الذى يتم بمعرفة الجهات الحكومية  لتحديد المبانى الأثرية .

ساقط قيد :هى الآثار التى لم تقيد بالدفاتر الحكومية .

أنواع من أعمال الترميم والإحلال:
هى مجموعة من الإجراءات للحفاظ على التراث العقارى ومنع المزيد من التدمير أو الخسائر حفظ وتوفير الحمايه وتقوية الأجزاء والعناصر الزخرفيه طبقا لحالتها التاريخية.

الترميم : تعني اعادة الاثر بقدر الامكان الي حالته الاصلية من خلال عملية علاج تتضمن التخلص من مظاهر التلف التي تسببها عوامل التلف والفرق بين عوامل التلف ومظاهر التلف أن عوامل التلف هي المسببة لمظاهر التلف التي نراها بأعيننا علي الاثر التالف وتختلف طرق العلاج علي حسب حالة الاثر ونوعه سواء كان حجري أو خشبي ويتم الترميم على أساس البيانات العلمية المسجلة.

الإحلال : تعنى إعادة الإنشاء لاسترداد  المفقود من الأثر اذا كان هناك ما يكفي من البيانات العلميه والحفاظ على التراث التاريخي والعلمي او القيمة الفنية او الثقافية للأثر.

الإصلاح : الأعمال الدورية اللازمة للدعم الفنى للأثر دون تغيير الشكل الحالي.

التهيئة : تنفيذ مجموعة من الانشطه من اجل تهيئة الظروف لأغراض الاستخدام الحديث من دون إلحاق أي ضرر للقيمة الفنية والتاريخية للأثر والحفاظ عليه .

التسجيل الاثري : وفيه يتم تجميع معلومات عن الأثر من حيث الناحية التاريخية ومتي أنشئ ومن قام بإنشائه وظروف نشأته وفي أي عصر.

 التسجيل الفوتوغرافي : يكون بالصور والفيديو للاستعانة به أثناء خطة العلاج
       c.v. للأثر أي أنه يمكننا القول إننا نقوم بعمل  

تفيد بعد ذلك في خطة العلاج كل المعلومات المجمعة سواء من المكتبات المختلفة أو من هيئة الآثار.
 

أعلى وأفضل استخدام  فعالية للأثر : استخدام الأثر أفضل استخدام إقتصادى وعملى مع عدم المخالفة القانونية ومع الضمان الكامل لسلامته.

 الطبقة الثقافية للأرض :  هى الطبقات الثقافية المجمعة تاريخ الأماكن وتكون  تحت وحول الأثر ومن تاريخ وجودها يحدد عمقها.

 الكفاءة الاقتصادية وكلاء في السوق العقاري : فهم عميق للفائدة ذات القيمة التاريخية والثقافية لهذا النوع من الملكية كجزء عضوي من ثقافة هؤلاء الناس.

4- تصنيف التراث الثقافى

الرجوع إلى السجلات والمجلد الأثرى للمباني

وزارة الثقافة

اتفقت جميع الدراسات عند وضع معايير ومواصفات المبانى التراثية على النظر إليها بنظرة شمولية فى إطار المستويين التاليين :

الأول: بيئة مكانية شاملة: كتجمع عمرانى أو مدينة أو مجموعة مبان أو أحوزة وممرات سواء أكانت مأهولة أو غير مأهولة بعيدة عن العمران أو قريبة منه.

الثاني: مبنى محدد: قائماً منفرداً بذاته ، سواء أكان كبيراً مؤثراً أو صغيراً متواضعاً كاملاً أو منقوصاً

1- تصنيف المبانى بناء على :

ـ العمر : تضم هذه المجموعة جميع المباني التي تم بناؤها قبل عام ---- مثل ------------ .

ـ الطراز المعماري : تضم هذه المجموعة جميع المباني ذات الطراز المتميز لمكان ما أو فترة معمارية محددة مثل -------------------- .

ـ القيمة التاريخية : تضم هذه المجموعة جميع المباني التي ترتبط بحدث تاريخي معين أو شخص ذو مكانة محددة، مثل جامع  الأزهر .

ـ الارتباط بالمواقع الأثرية : تضم هذه المجموعة المباني المرتبطة بالمواقع الأثرية مثل --------------------------------------------------------------------------------------------------- .

ـ الأمثلة المرتبطة بالتطور الاقتصادي والاجتماعي : مثل  الحمامات القديمة ----------------------- .

 ـ التجمعات العمرانية المتميزة : وتشمل بعض الأحياء والشوارع القديمة مثل الأزهر والحسين وخان الخليلى.

ـ المباني ذات التقنية المتميزة أو التصميم الخاص : مثل مباني السكة الحديد والكبارى والجسور المختلفة أو مجموعة الأشياء التى تتكون من  الآثار الثابتة ذات التراث التاريخى والثقافى أو عدد محدود معين، والتي نشأت في وقت واحد أو تكمل بعضها البعض بمرور الزمن تحت إطار عمومية الأرض والتطوير التاريخي التي تشكل وحدة التركيب المعماري والتكوين الفني.

تصنيف المبانى التراثية حسب حالتها : تصنف المبانى التراثية إلى ثلاث فئات رئيسية (أ)، (ب)، (ج)  تبعاً لأهمية القيم التراثية المرتبطة بها. كما تصنف المبانى التراثية طبقاً لحالتها إلى عدة مستويات هى: جيدة، متدهورة جزئياً، متدهورة كلياً. والهدف من هذا التصنيف هو وضع أولويات التعامل مع المبانى التراثية، فالمبانى الأهم توضع على رأس أولويات خطط الحفاظ، ويمكن تحديد مستويات التدخل المختلفة

على ما يقرره خبراء التراث المعمارى والترميم تبعاً لفئتها للمبانى التراثية بناء كالتالى :

مبنى تراثى فئة ( أ) : ترميمه مع عدم إجراء تعديلات داخلية أو خارجية به إلا فى أضيق الحدود

مبنى تراثى فئة (ب): يسمح فيه بقدر من المرونة فى عمل بعض التعديلات الداخلية