كل شيء له ثمن .. حتى الأهرامات وأبو الهول؟

<!--[if gte vml 1]> <![endif]--><!--[if !vml]--><!--[endif]-->

هشام محمد المهدى

خبير تقييم عقارى (29) خبير مثمن(436) خبير تقدير أضرار(1052)

يعتبر التراث الحضاري والمعماري وغيره على اختلاف أنواعه وأشكاله مبعث فخر للأمم واعتزازها ودليلاً على عراقتها وأصالتها، أي أنه معبّر عن الهوية الوطنية وصلة وصل بين الماضي والحاضر فى بعض الأحيان قد يعترض البعض على تقييم العقارات التراثيه والتاريخيه ونحن نفهم العواطف من المؤرخين ومؤرخي الفن والفنانين والمهندسين المعماريين الذين يقولون ذلك لأنه بمثابة  تدنيس المقدسات لأن مثل هذه الآثار هي فريدة من نوعها وبالتالي لا تقدر بثمن. ولكن "لا تقدر بثمن"  عباره غامضه وخصوصا فى عصر الإقتصاد الحالى يجب معرفة تكلفة ذلك  وليس الحديث هنا عن تقيمها بغرض البيع قد يكون بغرض التأمين عليها أو التعويض لأى أضرار لا قدر الله أو ترميمها أو خلاف ذلك من أغراض التقييم.

 يقصد ملايين السياح المعالم الأثرية المشهورة للاطلاع عليها عن قرب وتصويرها  ويتحدث الجميع عن القيمة التاريخية أو الثقافية لتلك العقارات الأثريه ورغم أن مصر أكبر دوله فى العالم تحوى هذا النوع من العقارات  ولكن لم يفكر أحد في القيمة النقدية لها. أغلبنا إستمتعنا بمشاهدة  قناة ناشونال جيوجرافيك أبوظبي في سلسلة "تثمين مالا يقدر بثمن" في 3 حلقات فيما يخص هرم خوفو يحاول المهندس كيفن كوك في حلقة "هرم خوفو"، تقدير قيمة نقدية لهرم الجيزة وهو آخر ماتبقى من عجائب الدنيا السبع القديمة  فيما يصل وزنه إلى 5.75 ملايين طن من أحجار الجير. وسوف يستكشف كوك 3 طرق لتسعير الهرم أول طريقتين هما بمصطلح خبراء التقييم تحديد التكلفه الإستنساخيه حيث الطريقه الأولى  قيمته كخرده (الوزن) بمعنى قيمة الأحجار لو عرضت للبيع  ؟ ووصل قيمته بـما يزيد على 115 مليون دولار. ثم تكلفه إعادة البناء أو محاولة محاكاة الشكل الواقعي للبناء  ؟ وخلص إلى أن تكلفة بناء الهرم كما بناه المصريون القدماء تماماً حوالي 8 مليارات دولار   وطريقة التسعير الثالثه  كم قيمته لو تحول لشركه وتم عرض أسهمها فى بورصة "وول ستريت" وكم يتكلف شحنه إلى الولايات المتحدة؟ وكانت تبلغ تكلفة نقل الهرم إلى نيويورك حوالي 7.5 ملايين دولار (وإن كنت لا أعرف لماذا يتم نقله؟ ) حتى يتحول لشركة وتعرض أسهمها بالبورصه فكثير من المشروعات العقاريه فى مختلف أنحاء العالم يتم عمل صناديق عقاريه وتتداول أسهمها دون نقل العقارات وإن كان تحويل العقارات التراثيه لشركه ذات أسهم وعرضها بالبورصه فكره جيده .

سنلقى الضوء على بعض معايير تقييم العقارات التراثيه والتاريخيه بشكل سريع ولو تم تقييم جميع العقارات التراثيه على مستوى العالم على سبيل المثال برج إيفل والكرملين والبيت الأبيض والمسرح الرومانى (الكولوسيوم) وبيج بن والبتراء  ...إلخ كم ستكون القيمه. وذلك  من خلال معايير تقييم  موضوعية وهذه المعايير هي معقدة جدا للهواه وأكثر ما فيها تعقيدا هو تحديد القيمة التاريخية والثقافية. ومن المعايير التى إهتمت بتقييم العقارات التراثيه والتاريخيه هى المعايير الروسيه والدوليه فالمعايير الروسيه تعتمد فكرة التقييم على العوامل العامة التى تحدد قيمة العقار التراثى  وهى كالتالى :

        - درجة التعقيد (الاشباع) للتصميم المعماري .

        - الفترة التاريخية للعقار التراثى.

        - القيمه التاريخية والثقافيه للعقار التراثى (فئة المحاسبه).

           وعمليا  لتقييم العقارات التراثية والتاريخيه يتم إستخدام نتائج الأبحاث التاريخية والأثرية بالإضافة إلى المعارف التقليدية ذات الطابع الهندسى وتكلفة الترميم وخلافة ويكون ذلك بتطبيق نفس طرق تقييم العقارات التقليدية وهى : طريقة التكلفة وطريقة مقارنة البيوع وطريقة الرسملة وخلافا لما هو متعارف عليه عند خبراء التقييم العقارى من رفض  طريقة التكلفه فى المبانى القديمه فى هذا المعيار يلزم خبراء التقييم بوجوب تطبيق طريقة الكلفه وتعتبر هى الأساس فى تقييم العقارات التراثيه ولا يمكن الحيود عنها  وذلك لأن  تطبيق طريقة التكلفة لتقييم المبانى التراثية  تدمج  بين القيمة التاريخية والثقافية وقيمة العقار كمبنى وأيضا تكلفة الترميم أو إعادة التأهيل وتم عمل معادلتين واحده لتقييم العقارات التاريخيه والأخرى لتقييم العقارات الأثريه والإضافه الرئيسيه  هنا فى المعادلتين عن المعادله التقليديه لطريقة التكلفه ( دون الدخول فى تفاصيل أخرى ) هى طريقة حساب الأهمية التاريخية والثقافية وتقييم العوامل الغير ملموسة للعقار التراثى والأخذ قى الإعتبار الإهلاك الطبيعى والتهالك الوظيفى لما له أثر على إرتفاع تكلفة الترميم  ويمكن توضيح المعادلة كالتالى :

لتحديد القيمة بطريقة التكلفة تستخدم المعادلات  التالية :

(1)   RC_ADD+ RC_HERITAGE+C_COST=C_GROUND

حيث :

 C_GROUND = تكلفة الأرض

 RC_HERITAGE = تكلفة الإستنساخ لهيكل التراث العقارى.

 RC_ADD = تكلفة إستنساخ لأى تحسينات إضافية

ويكمن الإختلاف الإساسى فى تكلفة الإستنساخ لهيكل التراث العقارى RC_HERITAGE  والتى تحدد على أساس  ثمانية عوامل وهى كالتالى :-

1- التاريخ ( وقد وضع تدريج زمنى يبدأ من الألفيه الأولى للعقارات ال وقبل الميلاد للعقارات الأثريه).

2- القيمة التاريخية(الأثرية) وتدرج حسب ثلاث قيم عالميه إقليميه ووطنيه.

3- القيمة الفنية المعمارية (فريد – مميز-نمطى).

4- القيمة التكنولوجية(فريده-نموذجى).

5- الندرة.

6- الصانع.

7- قيمة تخطيط الموقع المحيط .

8 – حماية الوظيفة التاريخية(للهيكل العقارى ومجموعاته).

وأيضا تم الأخذ فى الإعتبار معادلة لترميم العقار التراثى ولأن المكان لا يسمح بتفصيل المعادلات الرياضيه سأكتفى بتلخيص المعادلات بالجدول التالى

<!--[if gte vml 1]> <![endif]--><!--[if !vml]--><!--[endif]--><!--[if gte mso 9]><xml> </xml><![endif]--> 

حيث :

 RC_ORIGINAL = تكلفة الإستنساخ الجزء الأصلى من هيكل العقار.

RC_restoration = تكلفة الإستنساخ لتكلفة الترميم أو الإحلال .

RC_{NO-RESTORATION}  = تكلفة الإستنساخ للتكلفة الغير متضمن مع تكلفة الترميم أو الإحلال

C_I   =  قيمة العوامل الغير ملموسة التى تتعلق بخصائص الجزء الأصلى من الهيكل العقارى.

C_J   = قيمة العوامل الغير ملموسة  التى تتعلق بخصائص الجزء المرمم .

تكلفة العوامل الغير ملموسة

C_I   =  قيمة العوامل الغير ملموسة التى تتعلق بخصائص الهيكل العقارى.

RC =  هى تكلفة الإستنساخ للهيكل الأصلى أوتكلفة الإحلال والتجديد

K_I  = هى مجموعة العوامل الغير ملموسة التى تؤثر على قيمة العقار حيث I هى عدد العوامل الثمانيه المذكوره عاليه   

ونستخلص من ذلك حتى يتمكن خبير التقييم العقارى من القيام بدوره يجب أولا أن يقوم الخبراء المعماريين ووزارة الثقافه  بتحديد التسلسل الزمنى للعقارات التراثيه وذلك  لحساب الأهمية التاريخية والثقافية وتقييم العوامل الغير ملموسة للعقار التراثى أوالأثرى.

فى منهجيات أخرى لتقييم العقارات التراثيه أو الأثريه تم التركيز على طريقتى مقارنة البيوع ورسملة الدخل فمن المنهجيه فى تقييم العقارات التراثيه ما ذهبت له أحد الشركات الإستشاريه فى تقييم العقارات التراثيه على أساس كأساس متوسط ​​سعر مبيعات العقارات الأغلى في المدينه التى يقع بها العقار التراثى ويؤخذ فى الإعتبار أيضا الموقع الثقافى والسياحى بالإضافه إلى تكلفة البناء.وخلصت أن قيمة الكرملين حوالى 50 مليار دولار وبرج إيفل 550 مليار دولار  والمسرح الرومانى  110 مليار دولار وهرم خوفو 5 مليار دولار وسبب إنخفاض هرم خوفو أنه يقع على حافة الصحراء وفى الحقيقه أثار هذا التقييم جدل كثير حيث مما اثير أن المسرح الرومانى شبه مهدم (فهو مجرد هيكل )مما يعنى أن التقييم لم يؤخذ فى الإعتبار حالة العقار وقت التقييم.

يمكن أن نخلص من ذلك أن تقييم العقارات التراثيه والتاريخيه أضحت لها معايير ومنهجيات أولى الخبراء بتطبيقها وتطويرها هم المصريين  حيث مصر تحوى أضخم عقارات تراثيه وتاريخيه فقد نجد عقار بحى السيده زينب أو القاهره القديمه أكثر قدما من الولايات  المتحده الأمريكيه .

أخيرا وليس آخرا تعتمد تقييم العقارات التراثيه والتاريخيه على عدة عوامل أكثرها أهميه هو كيفية تحديد العوامل الغير ملموسه (القيمه التاريخيه والثقافيه ) والموقع السياحى والذى يعتمد على أقتصاد البلد وظروفها الإقتصاديه لذلك يجب تقييم العقارات بشكل عالمى  ولكن سيظل العقارات التراثيه ذات الطابع الدينى خط أحمر فكما ان العلوم التجريبيه ليس من مجال يحثها علوم الميتا فيزيقا  كذلك التقييم وهو أحد فروع علم الإقتصاد ليس من مجال بحثه تقييم العقار التراثى لعقار يرتبط بشىء دينى فعلى سبيل المثال عقار (مسجد) الصلاه به بخمسمائة ألف ركعه عن عقار آخر فكيف لعقار بموقع  فضل عن مواقع أخرى بمضاعفة الثواب أن يقيم وكيف تقيم العوامل الغير ملموسه فى هذه الحاله!!!

للتواصل مع الكاتب هشام المهدى  
البريد الإلكتروني appraiserman29@yahoo.com
الهاتف 01222230128