تحتاج الجهات الحكوميه للتقييم العقارى كثيرا فى حل مشاكلها فمن وقت قريب كان يوجد الخصخصه ونتيجه تقنين الفساد نتج عن ذلك مشاكل جمه   وأيضا تقوم الحكومه بنزع الملكيه للمنفعه العامه ومن أهم الأحداث التى تمر بنا التقييم لأغراض الضرائب العقاريه ...إلخ وبإيجاز نعرض لبعض المشاكل التى تتعرض لها الجهات الحكوميه الخاصه بالتقييم العقارى على أن أستفيض فيها فى مقالات لاحقه بمشيئة الله.

1-1 التقييم لأغراض الضرائب العقاريه

الضرائب العقارية موجودة تقريبا في كل أنحاء العالم الدور الرئيسي للضرائب المفروضة على العقارات المحلية لتوفير مصدر دخل لتمويل الخدمات المحلية. الضرائب العقارية وتشمل مجموعة متنوعة من الضرائب على الأراضي والمباني وغيرها من العقارات غير المنقولة. القاعدة الضريبية تختلف من بلد إلى أخرى. ويختلف الأساس الذى يحدد على أساسه الوعاء الضريبى من بلد لأخرى ففي بعض البلدان الأساس هو القيمه السوقية للأراضي مع المبانى وفى بلدان اخرى تستخدم القيمه السوقية للأراضي فقط، وتستخدم بعض البلدان القيمه الايجاريه السنويه للأراضي والمباني كما هو متبع بمصر. والمسالة الرئيسية في تقدير الضريبة هي المعلومات المتوافرة عن إيجار أو بيع العقارات.

فى مصر أساس تحديد الوعاء الضريبي هو القيمة الإيجازية السنوية للأراضي والمباني وتعتبر مصلحة الضرائب العقارية هى المسئولة عن عملية التثمين حيث تقوم لجنة الحصر من بدء عملية إصدار إشعار إلى مالك أو شاغل العقار يصف به العقار والقيمة الإيجارية وعليه تقوم لجان التقييم من التحقق من البيانات ومطابقتها على الواقع ويتم تسجيل البيانات فى دفاتر معدة لذلك، القيمه الايجاريه تعكس قيمة العقار طبقا للاستخدام الحالي.

فى مصر عملية التثمين تتم يدويا بناء على البيانات المجمعة من دافعى الضرائب والمسح الميدانى وعلى الرغم من توافر خبراء تقييم عقارى محليين تم تجاوزهم وتم تصميم إقرار ضريبى مخالف للمواصفات العالميه فى الإقرارات الضريبيه على إستحياء منذ خمس أعوام  وتم الإستعانه بخبراء أجانب للتقييم وتحديد الوعاء الضريبى (وكما هو متبع فى أغلب دول العالم) باستخدام طريقة تقييم المناطق mass appraisal (تقييم المناطق بإيجاز يُمثّلُ مجموعة طرقِ منظّمةِ ومنطقيّةِ بمنهج علمى لجمع وتَحليل ومعالجة البياناتِ لإنْتاج تقديرات للممتلكاتِ بشكل جيدِ بواسطة نماذج للتقييم ) بدلا من الأسلوب القديم تقييم قطعة قطعة وذلك لتحقيق مبدأ المساواة  والإتساق  بين المناطق وللأسف قد مرت خمس أعوام على الإقرارات الضريبيه ولم تفعل الضرائب العقاريه فى مصر نتيجة الظروف السياسيه .

      فدور خبراء التقييم وبالإستفاده من خبرتهم المحليه ومن خلال توفير آلية معتمدة لمصلحة الضرائب العقارية من خلال تطوير نماذج للتقييم حديثه (تعتمد على معايير تقييم IAAO وهى الجهة المسئوله عن إصدار معايير تقييم المناطق mass appraisal ) ودمجها مع البيانات المجمعة من الهيئات الحكوميه المعنيه والممولين والإستفصاء البيئى  وتتوافر بهذه النماذج الدقة والسرعة اللازمة وتكون هذة النماذج اللبنة الأساسية لتحقيق العدالة والشفافية (المستوى والإتساق)  بما يضمن سلامة تسعير تقييم العقارات السكنيه والتجاريه والصناعيه ووضع اللبنه الأساسيه لقاعدة بيانات عقاريه مصريه  حيث يعتبر أكبر تحدى للتقييم هو الموضوعيه والنزاهة فى تقدير الوعاء الضريبى. ونظرا لضيق المساحه وأهمية هذا الموضوع  سوف أستفيض بالشرح فى مقال لاحق بمشيئة الله.

1-2 التقييم لأغراض نزع الملكيه

من المعروف أن هناك ثلاث هيئات تابعة للدولة تقوم بعملية التقييم وهي هيئة المساحة وهي التي تقيم الحالات الخاصة بنزع الملكية لقانون 10 لسنة 1990 وهيئة الخدمات الحكومية التابعة لمجلس الوزراء وهيئة التنمية الزراعية الثلاث هيئات تقوم بتقييم اراضي الدولة ولكن السؤال هنا هل هذه الجهات قادره على ملء الفراغ القائم للتقييم العقارى وهل الفكر والأسلوب متوافق مع معايير التقييم الدوليه؟

فعلى سبيل المثال يوجد طرق للتقييم بأغراض نزع الملكيه أحدها تسمى طريقة before and after قبل وبعد وبإختصار شديد هى حساب مدى خسارة أو مكسب المالك عند نزع الملكيه عن طريق حساب الفرق بين قيمة الأرض قبل نزع الملكيه وبعد نزع الملكيه فلو شخصين يملكان قطعتى أرض مطلوب نزع الملكيه للمنفعه العامه بغرض إنشاء طريق سريع أحدهما يملك قطعة أرض على مساحة 500 م2 والأخر على مساحة 5000م2 والمنزوع من كل منهما 450 م2 فلو تم تعويض الإثنين بتعويض مماثل فالأول منبقى له 50م2 مما سبب فى خسارة أكبر قبل نزع الملكيه  والثانى تم إحياء 4500 م2 من أرضه مما تسبب فى  مكسب أكبر لأرضه قبل نزع الملكيه  وأيضا كمثال آخر على نفس الطريقه وقد رأيته فى حياتى العمليه وهو قطعة أرض (على ناصيه) تطل على شارع رئيسى وزقاق  فى أحد المدن والأرض  قبل وليس بعد  خط التنظيم بنصف متر وواجهة الأرض 10م.ط فمالك هذه الأرض لو لم يشترى ال 5م2 من الدوله  فلن يرتفع أقصى من ثلاثة أدوار نتيجة إطلالة العقار على الزقاق وليس الشارع الرئيسى وفى حالةشراؤها سيصل الإرتفاع إلى ثمانية أدوار نتيجة إطلاله على الشارع الرئيسى هل يتساوى قيمة المتر مع مالك آخر فى نفس المنطقه أرضه بعد خط التنظيم وسيتم تعويضه لنزع الملكيه بغرض خط التنظيم .

1-3 التقييم لأغراض تقدير قيمة الإحلال أو الاستبدال:-

 و هو ما يعرف بقيمة العلاوة المستحقة على السعر الاصلى نتيجة تغيير النشاط والاستخدام  ( من نشاط زراعى الى سكنى فاخر) أن الرغبة في جذب الاستثمار لا يجب أن تكون على حساب المصلحة العامة ومخالفة القوانين فِأن العدالة التعويضية أو التبادلية فهي تلعب دورا تصحيحيا في العلاقات التي تتم بين الأفـراد، وتتطلب ألا يأخذ أحد في العقود والمعاوضات أكثر مما يستحق وهذا ما حدث فى السنوات الأخيره  ففى مناقشه دارت بمركز  إستخدامات الأراضى  حيث تم تحويل الأراضى التي تم تمليكها للمستثمرين فى العقود السابقه من إستثمار زراعى إلى إستثمار عقارى فاخر (الأراضى على طريق مصر إسكندريه الصحراوى وطريق مصر الإسماعليه) مما أضر خريطة التنمية على الصعيد الوطنى وإستلزم ذلك إهدار  لموارد الدوله  ووجب على الدوله هنا  الحصول على فروق الأسعار التي تمثل حقًا للدولة، دونما سحب هذه الأراضي من المستثمرين وهنا ينجلى دور خبير التقييم العقارى فى تقييم التعويض المناسب للدوله وحسب رؤيتى يجب أن يكون التقييم هنا ليس بحاله فرديه كل على حده أو وضع قيمة تعويضيه للفدان بل يجب تقييم جميع الأراضى المخالفه بتوحيد آليات التقييم التي يتم من خلالها التعامل بشكل شفاف وعادل وهذا لا يتأتى إلا من خلال عمل نموذج رياضى للأراضى الإستثماريه ونموذج رياضى آخر للأراضى كأراضى زراعيه والفرق بينهما هو القيمه المضافه التى على أساسها يتم تحديد قيمة التعويض العادل للدوله.

فكما هو معلوم قيمة الأرض في أي منطقة تقدر بتنميتها لأن الأرض بدون تنمية ليس لها قيمة وهذا ما يدفعنا للتحدث عن قضية أخري وهي آلية تسعير الأرض وهل يمكن أن تكون هناك آلية واحدة لتسعير كل الأراضي مع إختلاف الأزمنه والأمكنه وتوحيد الإستخدام  والاجابة هنا نعم يمكن أن تكون هناك آلية واحدة للتسعير لأن آلية التسعير يجب أن تعكس الغرض التنموي الذي ستستعمل الأرض من أجله فهذه الطريقه تتماشي مع كل الأزمنة وتصلح لكل الأراضي حيث يقوم النموذج بمرونه كبيره بسحب عينه من الأراضى تخضع تحت أزمنه وأمكنه مختلفه(والمقصود بالأزمنه أن تكون تم بيعها فى سنوات مختلفه)  ولكن ليس إستخدامات مختلفه فعند تغير الإستخدام وجب عمل نموذج موحد آخر للإستخدام أو الغرض الجديد .

2- التقييم للجهات الإئتمانيه

يتم إستخدام الأصول العقاريه كضمان للحصول على قرض ويعد بذلك كنوع من التحوط ضد مخاطر عدم سداد المقنرض يتم رهن عقار كضمان للقرض وهنا يلعب التقييم دور أساسى حيث من بين أغراض قواعد نظام «بازل 2»، هو جعل رأس المال أكثر حساسية للمخاطر، ما يعني القيام بتقدير أفضل وأدق للمخاطر التي تواجهها المؤسسات المالية بهدف توزيع فعال لرأس المال إذ تعتمد متطلبات رأس المال بالنسبة للتمويل العقاري بنظام الرهن أو الإجارة على جملة من المعايير لعل أبرزها نسبة القرض إلى القيمه التي تتراوح عادة بين ` و80%، مع إمكانية التخفيض منها في حالات التمويل المحفوف بمخاطر أكبر، على أن هذا ما يجعل هذه المقاربة المبنية على عامل المخاطر عمليات تثمين أكثر دقة وشفافية وقد ألزمت إتفاقية بازل البنوك بإعادة تقييم الأصول الضامنه للقروض بشكل دورى مما يزيد من أهمية التقييم العقارى فعلى سبيل المثال طبق البنك المركزى بتايوان أسلوب تقييم المناطق mass appraisal  فى حالة إعادة التقييم لأغراض الإئتمان وذلك أكثر دقه وأقل تكلفه.

لقد تغيرت طبيعة أسواق الائتمان الأساسية على مدى السنوات الثلاثين الماضية. البنوك لم تعد اللاعب الوحيد فتصاعد دور  أسواق رأس المال وشركات التمويل العقارى وإستثمار الجمهور  فى جهات التوريق وأيضا  صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) ذات الدخل السنوي عن طريق صناديق عقارية مدرجة في أسواق الأسهم تسمى REITs وتعطى تلك الصناديق حوافز ضريبية. وتتنوع الأصول العقاريه التى تملكها تلك الصناديق مولات تجاريه إلى مبان سكنية  وعقارات عملاقة في العالم من ناطحات السحاب في نيويورك إلى المنتجعات الضخمة في إسبانيا إلى المدن الصناعية في اليابان. وتسجل تلك الصناديق قانونيا على شكل شركة مما يعطي حماية أكبر للمستثمرين فيها ولذلك تطرح تلك الصناديق كما تطرح الشركات الأخرى فى أسواق المال على شكل أسهم ويتم تداول وحداتها وتخضع إلى عوامل العرض والطلب وتوزع تلك الصناديق إيرادات تختلف من صندوق إلى آخر مما يجعلها جذابة للمستثمرين الباحثين عن الأرباح ومما يزيد من الإعتماد على خبراء التقييم فى تحليل صحة مكونات السوق العقارى والممارسات التى يمكن أن تؤدى إلى مزيد من الشفافيه والإستقرار والنمو  .

فعلى خبراء التقييم العقارى التفكير فى المهارات التى تلبى احتياجات العملاء والتى تساعد فى تطور وإزدهار  أسواق الممتلكات العقارية.

3- التقييم لأغراض التقارير المالية
      يجب أن تعكس الحسابات الختاميه للشركات كفاءة أداء هذه الشركات لذلك سن القوانين وصاغت المعايير المحاسبيه لضمان شفافية وحيادية هذه الحسابات الختاميه ولكن ظلت هذه الحسابات الختاميه لا تعكس الحقيقه طالما إعتمدت على التكلفه التاريخيه للأصول وهذا ما تم تداركه وجعل خبراء التقييم فى عين العاصفه .

فقد شهد العالم  كميات متزايدة من النشاط المالي عبر الحدود  سواء في أسواق الاستثمار أو الإقراض و رأس المال الدولي ويعتبر التقييم عنصرا رئيسيا في إعداد التقارير المالية والتى يتم إعدادها بطرق مختلفه ويظهر حاجة المستثمرين الدوليين المقارنه بين أداء الشركات عبر الحدود مما عزى بالإتحاد الأروبى  إلزام الشركات بمعايير التقارير الدوليه (IFRS ) بحلول يناير كانون الثاني2005 حيث  تم وضع  معيار خاص للتقييم لأغراض التقارير الماليه وإستخدام " القيمة العادلة " بدلا من التكلفة التاريخية بالتعاون بين ال ivsc ( معايير التقييم الدوليه) و مجلس معايير المحاسبة ( IASB) مما يعني أن أي ارتفاع أو انخفاض في القيمة يجب أن تظهر في حسابات  الربح والخسارة وأصبحت تقارير التقييم تعد لقياس ومقارنة الشركات أينما وجدت وفى أى وقت.

 ولكن الملاحظ فى مصر ان بعض الشركات لا ترى أهميه لذلك أو تحت ضغط خفض التكاليف تمارس ضغط هبوطى على أتعاب التقييم مما ينعكس بآثاره السلبيه على جودة التقييم وهو ما يمثل تحدى لخبراء التقييم يجب معالجته ولكن الأهم  هو أن يطور خبراء التقييم من خدماتهم ومهارتهم وهذا يمكن قياسه على المنتجات فى السوبر ماركت فالعملاء لا يريدون هذا المنتج ونتيجة تطور التكنولوجيا يتم تغليفه بشكل جذاب كذلك على خبراء التقييم ان يقدموا خدماتهم بشكل جذاب مثل المنتجات على أرفف السوبر ماركت وهذا مما ينبأ بحاله  من الاحتراف القادمة و صراع مع المعايير لتطبيقها  تحت ضغط المنافسة للحفاظ على  الثقة مع الجمهور مع ضمان خدمه ذات جوده عاليه. 

الخلاصه

تهدف مهنة التقييم لمعالجة ثلاث مسائل رئيسية الفشل في ذلك سوف يقوض قدرة هذه المهنة لمواجهة الفرص والتهديدات الناشئه و وهى كالتالى :- .
(1) كيف يمكن للخبراء إقناع رجال الدوله بأهمية وضرورة جودة مهنة التقييم ؟
(2) هل خبراء التقييم يستمعوا إلى عملائهم ويتكيفوا استجابة لتغيرات ظروف السوق؟
(3) هل نقوم الهيئات المهنية و خبراء التقييم ما يجب عليهم القيام به لتلبية المتطلبات المتغيرة لتحقيق المهاره والمهنيه لأعضائها؟

فى كل دول العالم يوجد تنظيم لمهنة التقييم سواء تنظيم تابع للدوله أو تابع لهيئه أو جمعيه ومهما كانت ديناميات السوق فهدف مهنة التقييم هو ثقة الجمهور والمصلحه العامه.